Судова практика у цивільних справах. Суперечки щодо захисту прав споживачів Кратенко Максим Володимирович
4.3. Ріелторські послуги
4.3. Ріелторські послуги
Термін "ріелтор" є російськомовною версією англійського слова "realtor", утвореного у свою чергу від "realty" (нерухомість, нерухоме майно). Цей термін є загальноприйнятим у багатьох державах і використовується для позначення фізичної особи або організації, що здійснюють професійну діяльність на ринку нерухомості.
У 1950 р. позначення «REALTOR» було зареєстровано у США як товарний знак, виключні права на який належать Національній Асоціації Ріелторів (NAR). До складу NAR входять фахівці різного профілю - адвокати, оцінювачі, дослідники правового титулу (правовстановлюючих документів) та ін. Об'єднує їх об'єкт професійної діяльності - будь-які види нерухомого майна.
У російському законодавстві поняття "ріелтор" і "ріелторська діяльність" вперше з'явилися в 1996 р., коли Урядом РФ було затверджено Положення про ліцензування ріелторської діяльності.
Ріелторська діяльність визначалася як здійснювана юридичними особами та індивідуальними підприємцями на основі угоди із заінтересованою особою (або за довіреністю) діяльність щодо вчинення від його імені та за його рахунок або від свого імені, але за рахунок та на користь зацікавленої особи, цивільно-правових угод з земельними ділянками, будинками, будівлями, спорудами, житловими та нежитловими приміщеннями та правами на них. Трохи пізніше, у 1997 р., було розроблено та введено в дію Методичні рекомендації з атестації фахівців, які здійснюють ріелторську діяльність. До отримання ліцензії претендент повинен був пройти навчання за спеціальною програмою, затвердженою Держкоммайном Росії, яка включала положення Цивільного кодексу РФ про дієздатність громадян, умови дійсності правочину та заходи цивільно-правової відповідальності, житлове право, законодавство про реєстрацію громадян за місцем проживання та місцем тимчасового перебування та ін. У травні 2002 р., у зв'язку із змінами в законодавстві про ліцензування, Положення про ліцензування ріелторської діяльності втратило чинність, а зайняття ріелторською діяльністю стало доступним для всіх бажаючих.
В даний час договори, що укладаються між ріелтором (агентством нерухомості) та замовником, можуть мати різні назви: договір про надання інформаційних послуг, договір про надання інформаційно-посередницьких послуг, агентську угоду, договір доручення, ексклюзивний договір про продаж та ін.
У разі спору щодо природи договору, укладеного між громадянином та агентством нерухомості, суд бере до уваги не так найменування договору, як характер обов'язків, покладених на ріелтора зазначеним договором. Якщо договір передбачає вчинення ріелтором юридичних дій від імені клієнта або від власного імені (але на користь клієнта), то є підстави для його кваліфікації за однією з посередницьких моделей (доручення, комісія, агентування).
Якщо обов'язки ріелтора обмежуються вчиненням фактичних дій – пошуком об'єкта нерухомості, проведенням переговорів із власником об'єкта щодо умов майбутньої угоди, консультуванням клієнта з питань оформлення та реєстрації угоди з нерухомістю, – до спірного договору застосовуються положення гол. 39 ЄК РФ про надання послуг.
Безпідставне використання в назві договору термінів, характерних для договору доручення, комісії або агентування («повірений», «агент», «брокер» і т. д.), може розглядатися як введення в оману споживачів про властивості ріелторів послуг і стати підставою для притягнення ріелтора до адміністративної відповідальності відповідно до ч. 1 ст. 14.8 Кодексу про адміністративні правопорушення РФ («Порушення права споживача на отримання необхідної та достовірної інформації про послугу»),
У судовій практиці переважає позиція про віднесення договорів громадян з агентствами нерухомості до договорів надання послуг (гол. 39 ЄК РФ).
ТОВ «Авентін-Нерухомість» звернулося до Арбітражного суду м. Санкт-Петербурга та Ленінградської області з позовною заявою до ЗАТ «Російський будівельний союз» (далі - ЗАТ «РОС») про стягнення 364 875 руб., З них 350 280 руб. - Вартість послуг за договором від 24.06.2004 р. № 115-3/ПР та 14 595 руб. - Неустойка.
Рішенням від 20.01.2005 р. у задоволенні позовних вимог відмовлено. Постановою апеляційної інстанції рішення залишено без змін.
У касаційній скарзі ТОВ «АВЕНТИН-Нерухомість» просить рішення суду та постанову апеляційної інстанції скасувати як прийняті з порушенням норм матеріального та процесуального права, ухвалити у справі нове рішення. Вважає, що суд неправильно застосував норми гол. 39 ГК РФ і не застосував підлягають застосуванню норми гол. 51,52 Кодексу.
Вивчивши матеріали справи, суд касаційної інстанції не знайшов підстав для задоволення скарги, вказавши такі обставини.
Між ТОВ «АВЕНТИН-Нерухомість» (фірма) та ЗАТ «РОС» (клієнт) укладено договір від 24.06.2004 р. № 115-3/ПР про надання агентських послуг під час продажу об'єкта житлового фонду. За умовами договору фірма надає клієнту комплекс агентських послуг з організації продажу об'єкта нерухомості, що належить клієнту. У силу п. 4.1 договору у разі ухилення чи відмови клієнта від вчинення правочину на умовах договору або невиконання клієнтом інших своїх зобов'язань за договором фірма має право розірвати договір в односторонньому порядку. І тут клієнт зобов'язаний сплатити фірмі повну вартість послуг 12 000 дол, і виплатити штрафну неустойку у вигляді 500 дол. США.
Листом від 14.07.2004 р. № 117 ЗАТ «РСС» повідомило ТОВ «АВЕНТИН-Нерухомість» про відмову від виконання договору відповідно до п. 1 від. 782 ЦК України, а також про готовність відшкодувати фірмі фактично понесені витрати. У відповідь ТОВ «АВЕНТИН-Нерухомість» направило ЗАТ «РСС» лист із вимогою виплатити грошову суму у вигляді 12 500 дол. США у рублях за курсом ЦБ РФ надінь платежу.
ЗАТ «РСС» повідомило, що договір від 24.06.2004 р. у зв'язку з односторонньою відмовою припинив свою дію; ЗАТ «РСС» запропонувало ТОВ «АВЕНТИН-Нерухомість» направити на адресу першого доказу понесених фактичних витрат, які воно готове відшкодувати за винятком вимог про виплату штрафної неустойки у розмірі 500 дол., та винагорода фірми у розмірі 12000 дол. США, оскільки дані суми не входять у поняття "фактично понесені витрати". Отримавши таку відповідь, ТОВ «АВЕНТИН-Нерухомість» звернулося до арбітражного суду з вищезазначеним позовом.
Суди першої та апеляційної інстанцій правильно визначили правову природу спірного договору як договору надання відплатних послуг та правильно застосували до спірних правовідносин норми глави 39 ЦК України, зокрема п. 1 від. 782 зазначеного кодексу, що надає право замовнику відмовитись від виконання договору. Оскільки доказів, що підтверджують, що позивач поніс витрати під час виконання договору до отримання відмови замовника від договору, позивач не надав, суд обґрунтовано відмовив у задоволенні позову (ухвала ФАС Північно-Західного округу від 29.08.2005 р. № А56-3222/1).
Аналогічна справа була розглянута судом загальної юрисдикції з тим самим результатом.
Ф. звернувся в суді позовом до ТОВ «…» про захист прав споживача, вказавши в обґрунтування вимог, що 23.08.2011 р. уклали з відповідачем договір на надання ріелторських послуг, предметом якого є надання сприяння у придбанні квартири, вніс відповідачу кошти як «завдаток», в рахунок оплати квартири, що купується. Протягом терміну дії договору про надання ріелторських послуг (до 23.09.2011 р.) договір купівлі-продажу квартири з продавцем укладено не було, жодних дій щодо виконання зобов'язань із договору відповідач не вчинив, проте повернути суму внесеного завдатку відмовився. Позивач, вказуючи на нікчемність п. 1.3 договору, згідно з яким внесена ним сума є завдатком, просив стягнути з відповідача сплачені кошти, неустойку за невиконання вимог споживача та компенсацію моральної шкоди.
Рішенням Ленінського районного суду м. Чебоксари від 26.04.2012 р. позовні вимоги Ф. задоволені, на його користь з ТОВ «….» стягнуто сплачені за договором від 23.08.2011 р. кошти, неустойка та компенсація моральної шкоди. Крім того, з відповідача до доходу бюджету м. Чебоксари стягнуто суму штрафу.
Не погодившись із зазначеним рішенням, відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій вказав, що свої зобов'язання перед Ф. виконав належним чином, договір купівлі-продажу не був укладений з вини самого позивача, який надав недостовірні відомості про покупця та пропустив термін для укладання договору .
Апеляційним ухвалою Верховного Суду Чуваської республіки від 09.07.201 2 р. № 33-2090/2012 вищевказане рішення залишено без зміни, скарга ТОВ «…» - без задоволення із зазначенням таких мотивів.
Проаналізувавши умови укладеного договору, зокрема про його предмет, суд першої інстанції правильно кваліфікував спірні відносини сторін як договір надання послуг, до якого застосовуються правила гол. 39 ГК РФ та гол. 3 Закону РФ "Про захист прав споживачів".
З п. 1 від. 782 ЦК України, від. 32 Закону РФ «Про захист прав споживачів» замовник (споживач) має право відмовитися від виконання договору про надання послуг у будь-який час за умови оплати виконавцю фактично понесених витрат. В силу від. 779, 781 ГК РФ замовник зобов'язаний сплатити фактично надані йому послуги.
Встановивши, що зобов'язання, прийняті ТОВ «…» щодо надання ріелторських послуг, а саме: підготовка проекту договору відчуження об'єкта нерухомості, здійснення консультування покупця з питань майбутньої угоди, її супровід в УФРС по Чуваській Республіці, забезпечення безпеки та конфіденційності угоди, виконані не були , суд дійшов висновку про те, що сплачена Ф. грошова сума, яка є винагородою за надання послуги, підлягає поверненню.
Також судом першої інстанції було правильно прийнято до уваги та обставина, що відповідно до п. 3.2 та п. 3.3 договору підставою для оплати відповідачу винагороди за надані послуги є підписання договору відчуження об'єкта нерухомості між сторонами (продавцем та покупцем), його державна реєстрація та одержання документів у реєстраційній службі. З буквального змісту договору випливає, що винагорода за надані послуги з виконання зобов'язань за договором надання ріелторських послуг оплачується лише після досягнення результату.
З матеріалів справи випливає, що той результат, на який розраховував споживач під час укладання цього договору, - придбання квартири, у строк до 23.09.2011 р. досягнуто не було, отже, у Ф. не виникло обов'язку щодо виплати винагороди виконавцю.
Вищевикладені приклади ілюструють одну важливу відмінність між договорами посередницького типу та договором надання послуг. Законодавець, як правило, не допускає можливість одностороннього розірвання договору комісії та договору агентування, укладених на певний термін (ст. 1003, 1004, 1010 ЦК України).
У договорі возмездного надання послуг замовник, навпаки, вправі у час відмовитися від виконання договору, з відшкодуванням виконавцю лише фактично понесених витрат (п. 1 ст. 782 ДК РФ). Будь-які умови про виплату замовником неустойки за дострокову відмову від договору або про заздалегідь попередження виконавця про розірвання договору визнаються нікчемними, оскільки обмежують право замовника.
Багато агентств нерухомості, усвідомлюючи зазначені вище переваги договору надання послуг для замовника, цілеспрямовано використовують у своїй практиці договір агентування і обмежують випадки одностороннього розірвання договору тільки винними діями контрагента. Однак суди при розгляді спорів між органами Росспоживнагляду та агентствами нерухомості (ріелторами) кваліфікують подібні умови договору як такі, що обмежують права споживача порівняно з положеннями ст. 782 ГК РФ та ст. 32 Закону РФ "Про захист прав споживачів".
ТОВ «Квартирне бюро «Ярмарок» (далі – товариство) звернулося до Арбітражного суду Свердловської області із заявою про визнання незаконною постанови управління Росспоживнагляду по Свердловській області (далі – управління, адміністративний орган) про притягнення товариства до адміністративної відповідальності.
Як випливає з матеріалів справи, в ході перевірки адміністративним органом було встановлено факт порушення суспільством прав споживача, а саме – включення до договору про надання ріелторських послуг від 23.05.2006 р. з гр. П. умов, що ущемляють законні права споживача. За результатами перевірки управлінням винесено ухвалу від 05.04.2007 р. № 20 про притягнення товариства до адміністративної відповідальності, передбаченої ч. 2 ст. 14.8 КпАП РФ.
Рішенням суду від 16.05.2007 р., залишеним без зміни апеляційною інстанцією, у задоволенні заяви товариства відмовлено.
ФАС Уральського округу, вивчивши матеріали справи та доводи касаційної скарги товариства, підтвердив законність та обґрунтованість винесеного у справі рішення.
Дослідивши вищезгаданий договір, суди дійшли висновку про те, що договір є змішаним та містить елементи договору доручення та агентського договору. У пункті 7.1 договору встановлено, що одна із сторін може достроково розірвати договір без сплати штрафних санкцій лише у разі порушення договору іншою стороною. З пункту 7.6 договору випливає, що у разі відмови клієнта від об'єкта, запропонованого ріелтором, та подальшого придбання об'єкта (прав на об'єкт) без участі ріелтора протягом шести місяців з моменту закінчення договору клієнт зобов'язаний сплатити ріелтору неустойку у дворазовому розмірі винагороди.
Вивчивши вищезазначені положення договору від 23.05.2006 р., суди дійшли висновку про те, що без сплати штрафних санкцій громадянин не має права на свій розсуд розірвати договір (відмовитися від послуг за договором). Тим часом відповідно до від. 32 Закону РФ «Про захист прав споживачів» споживач має право відмовитися від виконання договору про виконання робіт (надання послуг) у будь-який час за умови оплати виконавцю фактично понесених ним витрат, пов'язаних із виконанням зобов'язань за цим договором.
У пункті 1 від. 782 ДК РФ також зазначено, що замовник вправі відмовитися від виконання договору надання послуг за умови оплати виконавцю фактично понесених ним витрат. Статтею 977 ДК РФ встановлено, що довіритель має право скасувати доручення, а повірений - відмовитися від нього у будь-який час, і угода про відмову від цього права є нікчемною.
На підставі викладеного суди дійшли висновку про те, що умови зазначеного пункту договору суперечать положенням. 977 ГК РФ, з урахуванням застосування до агентських відносин правил про договори доручення (від. 1011 Кодексу). Оскільки, встановивши умови, що обмежують споживача, розірвання договору, заявник позбавив громадянина права вільного вибору постачальника послуги та порушив встановлені законодавством обов'язкові вимоги для надання відповідних послуг, висновки судів першої та апеляційної інстанції про наявність у діях товариства складу адміністративного правопорушення, передбаченого ч. 14.8 КоАП РФ, є законними та обґрунтованими. Доводи суспільства, викладені в касаційній скарзі, у тому, що. 32 Закону про захист прав споживачів суперечить суті агентського договору і не може застосовуватися до спірних правовідносин, судом касаційної інстанції відхиляються як засновані на неправильному тлумаченні закону (Постанова ФАС Уральського округу від 06.12.2007 р. № Ф09-1015).
Від правової кваліфікації договору можуть залежати умови виплати ріелтору винагороди. У більшості випадків, коли ріелтор надає замовнику посередницькі послуги, винагорода (або більша його частина) виплачується ріелтору за умови досягнення сприятливого результату після укладення основного або попереднього договору між замовником і третьою особою. Такий порядок оплати послуг нині перестав бути безперечним.
У січні 2007 р. Конституційний Суд РФ розглянув питання про правомірність про умовних гонорарів («гонорарів успіху») за юридичні послуги. З посиланням на імперативне визначення предмета договору надання послуг у п. 1 ст. 782 ГК РФ - вчинення певних дій або здійснення певної діяльності виконавцем - суд визнав такий вид винагороди неприйнятним:
«…Даючи нормативну дефініцію договору возмездного надання послуг, федеральний законодавець у межах наданої йому компетенції та з метою визначення специфічних особливостей цього виду договорів, які б відмежувати його з інших, у пункті 1 статті 779 ДК РФ предметом цього договору називає вчинення певних дій чи провадження певної діяльності виконавцем.
Визначаючи вичерпним чином така істотна умова договору, як його предмет, законодавець не включив у поняття предмета договору надання послуг для отримання результату, заради якого він укладається. Отже, укладаючи договір надання послуг, сторони, будучи вільні у визначенні ціни договору, термінів його виконання, порядку та розміру оплати, водночас не вправі змінювати імперативну вимогу закону про предмет даного договору».
Незважаючи на те, що предметом розгляду у вищевикладеній справі були відносини з надання юридичної допомоги, Конституційний Суд РФ дав тлумачення п. 1 ст. 779 ГК РФ в цілому - незалежно від того, які послуги надаються за договором.
До відносин між ріелтором та громадянином, що замовляє послугу для задоволення особистих, побутових та сімейних потреб (не пов'язаних з підприємницькою діяльністю), застосовуються правила § 2 гл. 37 ДК РФ про побутовий підряд та положення законодавства про захист прав споживачів. Відповідно, ще до укладення договору ріелтор зобов'язаний надати замовнику всю необхідну інформацію про послугу, її ціну та порядок оплати (п. 1 ст. 732 ЦК України). Якщо внаслідок неповноти або недостовірності отриманої від ріелтора інформації замовник уклав договір на надання послуг, що не володіють потрібними йому властивостями, він має право вимагати розірвання договору та повернення сплаченої ціни.
З урахуванням застосування до відносин між громадянином та агентством нерухомості (ріелтором) правил гол. 39 ГК РФ можна говорити про дві істотні умови досліджуваного договору:
Предмет договору, тобто перелік послуг, що надаються замовнику (опис дій або діяльності агентства, характеристики об'єкта нерухомості, що купується або відчужується);
Строки надання послуг.
Ціна не є суттєвою умовою договору з агентством нерухомості. За відсутності відповідної умови у договорі розмір винагороди агенції може бути визначений за правилами ст. 424 ГК РФ про середню ціну за порівнянних обставин.
Оскільки предмет договору несе в собі певне інформаційне навантаження, тобто дає подання споживачеві про послугу, що йому надається, та її кінцевий результат, будь-які зміни в предметі договору повинні бути узгоджені зі споживачем. В іншому випадку агентство нерухомості несе відповідальність за надання послуги, яка не відповідає очікуванням споживача (ч. 3 ст. 4 Закону РФ "Про захист прав споживачів"),
Ф. звернувся до суду з позовом до ТОВ «Агентство «САНТА» про захист прав споживачів, просив стягнути з відповідача матеріальні збитки, заподіяні неякісним наданням ріелторських послуг, неустойку та компенсацію моральної шкоди.
Рішенням мирового судді судової дільниці № 119 у Рибінському районі Красноярського краю від 17.12.2009 р. відмовлено у задоволенні позовних вимог Ф. до ТОВ «Санта» про відшкодування матеріальних збитків, стягнення неустойки та компенсацію моральної шкоди. Апеляційною ухвалою Рибінського районного суду Красноярського краю від 27.04.2010 р. зазначене рішення залишено без зміни. Відмовляючи Ф. у задоволенні позову, суди керувалися наступним.
Між Ф. та ТОВ «Санта» було укладено договір про надання інформаційних послуг від 29.09.2008 р. № 41. За умовами зазначеного договору, ТОВ «Санта» (виконавець) зобов'язано надати Ф. (замовник) послуги з придбання житлового приміщення, розташованого у Свердловському районі м. Красноярська. На підставі отриманої від виконавця інформації Ф. уклав з М. договір поступки права вимоги від 29.09.2008 р. щодо квартири в житловому будинку, що будується за адресою м. Красноярськ, вул. Суднобудівна, 2-й мкр. житлового масиву «Пашенный», д. 38-а (будівельна адреса). За надані послуги Ф. сплатив ТОВ "Санта" 50 000 рублів. Оскільки договором про надання інформаційних послуг було передбачено сприяння з боку ТОВ «Санта» у придбанні квартири за договором купівлі-продажу, тобто готового житла (а не в будинку, що будується), Ф. вважав, що відповідачем зобов'язання виконані неналежним чином, і звернувся до суд із вищезазначеним позовом.
Відмовляючи в задоволенні позову Ф., світовий суддя виходив з того, що Ф. було відомо про те, що запропонована йому квартира знаходиться в будинку, який не введений в експлуатацію. Про згоду Ф. придбати зазначену квартиру, на думку суду, свідчило і підписання між Ф. та М. договору поступки права вимоги від 29.09.2008 р. Суд апеляційної інстанції також дійшов висновку, що відповідач виконав свої зобов'язання перед Ф. належним чином, надавши необхідну інформацію.
Постановою Президії Красноярського крайового суду від 29.06.2010 р. № 44 р-43 вищезазначені рішення мирового судді та апеляційне ухвалу скасовано, справу направлено на новий розгляд із зазначенням таких мотивів.
З доданого до наглядової скарги договору від 29.09.2008 р. № 41 випливає, що предметом договору є послуги ТОВ «Санта» щодо сприяння замовнику Ф. у придбанні житлового приміщення у власність за договором купівлі-продажу (п. 1.1, п. 2.5). договору).
За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 431 ДК РФ, при тлумаченні умов договору судом береться до уваги буквальне значення слів і виразів, що містяться в ньому. Зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов зобов'язання (договору) та вимог закону та інших правових актів. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або зміна його умов, за загальним правилом, не допускаються (ст. 310 ЦК України). Судами першої та апеляційної інстанції при вирішенні справи ці норми не враховано, зроблено поспішний висновок про належне виконання договору агентством нерухомості.
Обсяг обов'язків агентства нерухомості (ріелтора) перед клієнтом залежить також від предмета договору. У договорі про надання довідкових чи довідково-інформаційних послуг, що надаються у тому числі за допомогою електронних баз даних (шляхом надання замовнику коду для самостійного доступу), ключове значення має інформація про об'єкти нерухомості. Вона має бути достовірною та актуальною - пропоновані замовнику об'єкти нерухомості все ще мають бути виставлені на продаж або для укладання договору найму, пропозиції мають виходити від власника об'єкта нерухомості або його уповноваженої особи. Ріелтор не має права знімати з себе обов'язки щодо перевірки інформації, що надається клієнту, «перекладати» відповідальність за достовірність інформації на державні органи, які здійснюють державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомості або реєстрацію громадян за місцем проживання та місцем перебування.
При наданні клієнту посередницьких послуг, спрямованих у кінцевому підсумку на укладення відповідного договору про придбання або продаж об'єкта нерухомості, ріелтор зобов'язаний надавати клієнту професійну допомогу (сприяння) на всіх етапах укладання договору: пошук контрагента, підготовка проекту договору та його державна реєстрація (у випадках, передбачених законом), проведення розрахунків по угоді. Аксіомою має стати правило про те, що ріелтор здійснює перевірку правовстановлюючих документів контрагента та несе відповідальність за очевидні недогляди. Ріелтор також повинен роз'яснювати клієнту можливість отримання витягу з ЄДРП про права на об'єкт нерухомості, що купується, що містить відомості про арешти та обтяження щодо об'єкта нерухомості.
С.Г. звернувся з позовом до ТОВ «Агентство нерухомості Н.» про стягнення збитків та компенсацію моральної шкоди. Позовні вимоги мотивував тим, що уклав із відповідачем договір на надання інформаційних, довідково-консультаційних та інших послуг. За умовами договору виконавець зобов'язується надати замовнику такі послуги: - довідково-консультаційні послуги; підбір варіанта об'єкта нерухомості; демонстрація об'єкту нерухомості; забезпечення підписання договору пайової участі у будівництві житла (у забудовника) на об'єкт за адресою: Послуги агентства позивачем були сплачені у повному обсязі. За сприяння агенції між С.Г. та ТОВ «Р.» було укладено договір пайової участі у будівництві квартири. Заочним рішенням Свердловського районного суду м. Іркутська встановлено, що договір пайової участі у будівництві між С.Г. та ТОВ «Р.» є нікчемною угодою, з ТОВ «Р.» на користьС.Г. стягнуто суму безпідставного збагачення. Також Свердловським районним судом м. Іркутська винесено рішення про знесення самовільної зведеної ТОВ «Р.» будівлі - багатоквартирного будинку, де знаходиться квартира, придбана позивачем. Рішенням Арбітражного суду Іркутської області призупинено провадження ТОВ «Р.» діяльності, пов'язаної із залученням коштів учасників пайового будівництва на будівництво багатоквартирних будинків.
Вважаючи, що відповідач виконав свої зобов'язання за договором надання інформаційних послуг неналежним чином, оскільки сприяв підписанню нікчемного договору з ТОВ «Р.», позивач просив стягнути з ТОВ «Агентство нерухомості Н.» сплачену за послуги ціну та компенсацію моральної шкоди.
Рішенням Свердловського районного суду м. Іркутська від 04.04.2012 р. позовні вимоги С.Г. задоволені, з ТОВ «Агентство нерухомості Н.» на користь позивача стягнуто кошти, сплачені за договором надання інформаційних послуг, та компенсація моральної шкоди.
Відповідач з рішенням не погодився, звернувся з апеляційною скаргою, в якій зазначив, що свої зобов'язання за договором виконав належним чином, при цьому проведення аналізу наявних у забудовника документів щодо їх відповідності вимогам законодавства до переліку послуг агентства не входить. Агентство змушене виходити із сумлінності забудовників. Вважає, що з підписання С.Г. договору з ТОВ «Р.» зобов'язання агенції перед С.Г. припинилися.
Апеляційною ухвалою Іркутського обласного суду від 25.07.2012 р. № 33-5920/2012 зазначене рішення залишено без зміни, скарга відповідача - без задоволення. Відхиляючи доводи апеляційної скарги, судова колегія вказала на такі обставини.
З п. 1 від. 10 Закону РФ «Про захист прав споживачів» виконавець зобов'язаний своєчасно надати споживачеві необхідну та достовірну інформацію про товари (роботи, послуги), що забезпечує можливість їх правильного вибору.
Відповідач, займаючись ріелторською діяльністю та надаючи послуги на ринку нерухомості, зобов'язаний був перевірити правовстановлюючі документи на пропонований споживачеві об'єкт нерухомого майна та довести відповідну інформацію до клієнта, цей обов'язок безумовно входить до обсягу інформаційних та довідково-консультаційних послуг, що надаються відповідачем у рамках договору. Доказ відповідача про те, що він не надає послуги з аналізу наявних у забудовника документів, пов'язаних із забезпеченням будівництва, оскільки в його штаті немає співробітників із відповідним рівнем спеціальних знань, судова колегія знаходить неспроможним, оскільки, пропонуючи громадянам відповідні послуги, відповідач зобов'язаний забезпечувати відповідність послуг, що зазвичай пред'являються вимогам і цілям використання, зокрема, перевіряти право забудовника на залучення коштів (інвестицій) та укладання відповідних договорів з учасниками (інвесторами).
Ще в одному випадку Н. звернулася до суду з позовом до ІП У. (агентство нерухомості), просила стягнути з відповідача суму винагороди за неякісно надані ріелторські послуги, збитки у вигляді коштів, сплачених за договором відступлення, та компенсацію моральної шкоди. В обґрунтування позову вказала, що 15.06.2009 р. уклала з ІП У. договір на надання інформаційно-консультаційних послуг, сплатила послуги у повному обсязі. Відповідач зобов'язання виконали неналежним чином. За рекомендацією відповідача Н. уклала договір відступлення права вимоги від 15.06.2009 р. з ТОВ «МЛС» (інвестор), проект якого було підготовлено відповідачем. При цьому відповідач переконала позивачку, що угода є законною і всі документи перевірені. Далі з'ясувалося, що договір відступлення не може бути виконаний, оскільки права щодо об'єкта пайового будівництва (квартири) ТОВ «МЛС» не належать. За цим фактом порушено кримінальну справу стосовно директора ТОВ «МЛС», грошові кошти позивачеві не повернуто.
Відповідач позов не визнав, вважаючи, що Н. зазнала збитків внаслідок власних необачних дій, оскільки при укладенні договору поступки з ТОВ «МЦС» та передачі коштів не вимагала від ТОВ «МЦС» оригінали документів, що підтверджують право на об'єкт пайового будівництва, що поступається. Рішення про передачу коштів за цим договором Н. приймала самостійно, тверезо розуміла та оцінювала можливі ризики невиконання ТОВ «МЛС» прийнятих зобов'язань. У свою чергу, У. не відповідає за зобов'язаннями третьої особи (ТОВ «МЛС»),
Рішенням Ленінського районного суду м. Томська від 22.12.2010 р. позовні вимоги М. задоволені частково, з відповідача ІП У. на користь М. стягнуто вартість інформаційно-консультаційних послуг у повному обсязі, компенсацію моральної шкоди та штраф у розмірі 50 % від суми задоволених вимог, у решті вимог залишені без задоволення.
Не погодившись із зазначеним рішенням, сторони оскаржили його у касаційному порядку.
Позивач у своїй скарзі просив рішення змінити та задовольнити її вимогу про стягнення з ІП У. збитків, вважаючи, що при належному наданні послуг відповідачем та перевірці правовстановлюючих документів ТОВ «МЦС» позивачка не уклала б договору поступки з ТОВ «МЦС» і не втратила б грошові кошти. З урахуванням характеру укладеного договору, що передбачає професійне консультування з боку ІП У. з питань вчинення правочину та проведення розрахунків, відповідач зобов'язаний був застерегти позичку від укладання угоди за відсутності у ТОВ «МЛС» повного пакета документів.
Відповідач у скарзі просив рішення суду скасувати та відмовити у задоволенні позовних вимог М. у повному обсязі, оскільки угода купівлі-продажу квартири не відбулася (не може бути виконана) не з вини виконавця, а внаслідок недобросовісних дій цеденту (ТОВ «МЛС»), Крім того, суд при визначенні розміру стягуваної суми не взяв до уваги п. 4.2 договору від 15.06.2009 р. про надання інформаційних послуг, згідно з яким у разі, якщо основний договір купівлі-продажу не був підписаний (угода не відбулася) не з вини виконавця, сума у розмірі 50 % належної винагороди залишається у виконавця. Також вказує на відсутність підстав для стягнення на користь Н. компенсації моральної шкоди та штрафу, оскільки зобов'язання перед позивачем виконано належним чином.
Касаційною ухвалою Томського обласного суду від 18.02.2011 р. № 33-418/2011 зазначене рішення змінено: вартість послуг, що стягується з відповідача, зменшено до 50 %, пропорційно зменшено суму штрафу за порушення прав споживача; в решті рішення залишено без зміни. Висновки судової колегії мотивовані наступним.
Оскільки Н. сплатила вартість набутого права вимоги ТОВ «МЛС», зазначені кошти не підлягають стягненню як збитки з ІП У., оскільки відповідач не є стороною зобов'язання за договором поступки.
Водночас є обґрунтованими докази ІП У. про те, що у п. 4.2 договору на надання інформаційно-консультаційних послуг сторони погодили інші наслідки на випадок, якщо основний договір не буде укладено не з вини виконавця – повернення замовнику 50 % від суми виплаченої винагороди . Бо провини ІПУ. у тому, що договір купівлі-продажу не відбувся, не встановлено, виходячи з умов договору ІП У. зобов'язаний повернути позивачеві лише 50 % від отриманої суми.
Цей приклад є відображенням поширеної в літературі та судовій практиці тези про те, що посередник чи консультант не відповідає за наслідки власних необачних дій клієнта. Однак за такого підходу ігнорується той факт, що саме посередник (агентство нерухомості, ріелтор) своїми діями «підштовхує» клієнта до здійснення угоди з несумлінним контрагентом, хоча за належної обачності та професійного підходу до справи міг би попередити вчинення зазначеної угоди та виникнення у клієнта збитків . Доказ про те, що є безпосередній заподіяльник шкоди (збитків) в особі «лжеінвестора» або забудовника, діяльність якого припинена через фінансову неспроможність, для обдуреного споживача є слабкою втіхою.
За загальним правилом, посередник (комісіонер, агент) не відповідає перед клієнтом за невиконання договору третьою особою, крім тих випадків, коли посередник не виявив належної обачності у виборі цієї особи (п. 1 ст. 993 ЦК України). Тим часом на практиці клієнти часто висувають претензії агентствам нерухомості, пов'язані з неналежною поведінкою третіх осіб – продавця та (або) членів його сім'ї, наймодавця.
Так, через якийсь час після вчинення правочину покупець може виявити приховані недоліки у придбаному житловому приміщенні, сліди нещодавнього ремонту чи незаконного перепланування. Трапляється, що продавець ухиляється від укладання основного договору (у зв'язку з інфляцією чи сезонним зростанням цін на житлові приміщення) або затримує передачу об'єкта нерухомості. За загальним правилом, ріелтор не відповідає перед клієнтом за подібні дії контрагента.
3-на звернулася з позовом до 000 «К.О.» (агентство нерухомості) про зменшення ціни за надані посередницькі послуги та стягнення неустойки.
Свої вимоги мотивувала тим, що між нею та відповідачем було укладено договір на надання послуг із придбання квартири від 29.06.2006 р. Вартість послуг становила 20 000 руб. + 2% від вартості підібраної квартири. У попередньому договорі купівлі-продажу, укладеному із продавцем, було передбачено, що квартира передається покупцю протягом 5 календарних днів із моменту оплати вартості квартири. Проте фактично передача квартири відбулася через 9 днів після оплати, прострочення становило 4 дні. Крім того, на думку позивачки, відповідач надав послуги неналежної якості: попередній договір було укладено відповідачем неналежним чином, тому позивачеві довелося вносити до нього уточнення.
Відповідач позов не визнав, оскільки виконав усі обов'язки за договором від 29.06.2006 р.: підібрав для позивачки квартиру, перевірив правовстановлюючі документи продавця, склав попередній договір купівлі-продажу квартири. Вимоги позивачки, пов'язані з простроченням передачі квартири, заявлені неналежному відповідачу – порушення було допущено продавцем квартири, а не ТОВ «К.О.».
Вивчивши аргументи сторін, суд визнав позовні вимоги третьої не підлягають задоволенню. Укладений між позивачкою та ТОВ «К.О.» договір не містить умов про терміни передачі квартири. Зобов'язання щодо передачі квартири у визначений термін відповідач на себе не приймав. Це зобов'язання передбачене попереднім договором купівлі-продажу квартири, стороною якого агенція нерухомості ТОВ «К.О.» не є (Рішення Радянського районного суду м. Красноярська від 17.10.2006 р.).
В іншому аналогічному випадку замовник подав позов до агентства нерухомості про повернення сплаченої за договором винагороди та відшкодування збитків, мотивуючи свої вимоги тим, що відповідач не виконав належним чином свої зобов'язання за договором, а саме: не забезпечив своєчасне зняття з реєстраційного обліку членів сім'ї колишнього житлове приміщення. Прострочення склала один місяць, і весь цей час замовник (покупець) змушений був сплачувати за комунальні послуги з урахуванням зареєстрованих у квартирі членів сім'ї колишнього власника (продавця).
Суд у позові відмовив, оскільки під час укладання договору купівлі-продажу замовника було попереджено про наявність зареєстрованих у квартирі членів сім'ї продавця. До того ж, за умовами спірного договору, до обов'язків агентства нерухомості входив лише «контроль» за своєчасним зняттям із реєстраційного обліку членів сім'ї колишнього власника. Не будучи стороною договору купівлі-продажу квартири, агентство нерухомості не може відповідати за недобросовісні дії продавця та членів його сім'ї.
Цей текст є ознайомлювальним фрагментом.З книги Кримінальна історія Росії. 1993–1995. Сільвестр. Отарі. Мансур автора Каришев Валерій З книги Повний юридичний довідник власника квартири, агента з нерухомості, покупця житла автора Бірюков Борис МихайловичКомунальні послуги Користувачі житлових приміщень мають можливість отримувати різні комунальні послуги, склад яких визначається ступенем благоустрою житлового будинку: послуги гарячого та холодного водопостачання, опалення, водовідведення (каналізації),
З книги Права споживачів житлово-комунальних послуг автора Семенников Олександр ГригоровичПослуги ріелторів Набір послуг, що надаються ріелторськими агентствами, досить різноманітний: від повного супроводу угоди до консультацій клієнта з конкретних питань та надання певних послуг, наприклад перевірка юридичної чистоти квартири або збір
Як розібратися в ЖКГ і не переплачувати автора Шефель Ольга Михайлівна6 Комунальні послуги Види комунальних послуг Існують такі види комунальних послуг: - холодне водопостачання; - гаряче
З книги Судова практика у цивільних справах. Спори щодо захисту прав споживачів автора Кратенко Максим ВолодимировичКомунальні послуги Комунальні послуги – це забезпечення споживачів комунальними ресурсами: холодною водою, гарячою водою, електрикою, газом (у тому числі побутовим газом у балонах), тепловою енергією (у тому числі твердим паливом) для комфортного
З книги Захист інтересів школярів та студентів при здобутті освіти автора Агешкіна Наталія ОлександрівнаЖитлові послуги Житлові послуги включають: - Утримання житлового приміщення; - Ремонт житлового приміщення; - Капітальний ремонт. Якщо споживач займає в державне або муніципальне житло, додається плата за користування житловим приміщенням (плата за найм).
З книги автора4.2. Фінансові послуги
З книги автора4.2.1. Банківські послуги До банківських угод за участю споживачів можна віднести: - договір банківського вкладу; - кредитний договір, укладений у споживчих цілях; - договір про відкриття та ведення банківського (поточного) рахунку; - розрахункові операції за дорученням
З книги автора4.2.2. Страхові послуги Відповідно до Закону РФ від 27.11.1992 р. № 4015-1 «Про організацію страхової справи в Російській Федерації», гол. 48 ДК РФ «Страхування» об'єктами страхування можуть бути майнові інтереси, пов'язані з ризиком втрати певного майна, ризиком
З книги автора4.4. Медичні послуги У листопаді 2011 р. був прийнятий Федеральний закон від 21.11.2011 р. № 323-ФЗ «Про основи охорони здоров'я громадян у Російській Федерації» (далі - Закон про охорону здоров'я, Закон), який змінив раніше чинні Основи законодавства РФ про охороні
З книги автора4.5. Туристські послуги Туризмом визнаються тимчасові виїзди (подорожі) громадян РФ, іноземних громадян та осіб без громадянства з постійного місця проживання в лікувально-оздоровчих, рекреаційних, пізнавальних, фізкультурно-спортивних, професійно-ділових,
З книги автора4.6. Комунальні послуги Порядок надання та оплати комунальних послуг в даний час регулюється розділом 7 Житлового кодексу РФ (ст. 153-160), а також прийнятими у розвиток положень Кодексу Правилами надання комунальних послуг власникам та
З книги автора2. ОСВІТНІ ПОСЛУГИ
Процес взаємовідносин клієнтів із ріелторами найчастіше викликає чимало питань. З ким саме укладати договір - із фахівцем, який проводитиме угоду, чи з агентством, де він працює? За що саме відповідає ріелтор? Зрештою, чи можна розраховувати на компенсацію, якщо вам надали неякісну послугу? Спробуємо розібратися.
Зворотний бік закону
БН уже розповідав своїм читачам, як вибрати агента з нерухомості та навіщо потрібен такий фахівець. Має сенс детальніше зупинитися на юридичних особливостях взаємовідносин ріелторів та їх клієнтів. З 2002 року у Росії скасовано обов'язкове ліцензування ріелторської діяльності. З того часу держава фактично не контролює професію: немає визначення ріелторської послуги, загальноприйнятих вимог до роботи агенцій та їхніх співробітників. А єдиним документом, який регулює відносини професійних операторів цього ринку з клієнтами, є між ними договір. Обов'язкових вимог до нього, знову ж таки, немає.
Агентства пропонують клієнтам різні види угод: договір комісії, агентування, надання послуг. Усі вони передбачені Цивільним кодексом РФ і цілком законні. Вибір конкретної форми угоди залежить від особливостей угоди, що проводиться, і обсягу наданих агентством послуг.
Якщо робота вестиметься за ексклюзивним договором, то тут угоду необхідно укладати з агентством нерухомості, оскільки саме вона гарантує виконання зобов'язань щодо угоди. У тому числі відповідає за дії агента перед клієнтом. З боку агентства підпис під договором ставить генеральний директор чи призначений їм представник. Укладати угоду з приватним агентом можна лише в тому випадку, якщо він має статус індивідуального підприємця. Тільки так він може дати своєму клієнту будь-які гарантії.
З огляду на те, що законодавчі вимоги до змісту агентського договору відсутні, обсяг відповідальності, яку компанія чи її співробітник несе перед клієнтом, потрібно обов'язково докладно прописувати у самому документі.
Клієнт має сенс запам'ятати, що він має повне право наполягати, щоб у типовий договір, який йому запропонує агентство, були внесені ті чи інші додаткові пункти. Звичайно, якщо вони не порушують чинне законодавство.
Поряд із основною угодою на надання послуг агентством часто укладають з клієнтами договір доручення. Наприклад, якщо клієнт хоче самостійно реєструвати право власності, займатися збором необхідні проведення угоди документів тощо., то це робить агент.
Втім, на думку експертів, договори доручення можуть нести потенційну небезпеку для клієнтів, тому до їх укладання потрібно ставитись гранично уважно, чітко уявляючи, які саме дії та в якому обсязі ви доручаєте.
Перевіряємо чистоту
У багатьох агентських угодах сказано, що ріелтор зобов'язаний, який хоче придбати його клієнт. Але практика така, що якщо надалі угоду визнають недійсною, агент не понесе за це жодної відповідальності. За законом про державну реєстрацію прав на нерухомість (122-ФЗ) – зареєстроване право власності можна анулювати через суд. А передбачена тим же 122-ФЗ компенсація покупцеві, що не відбувся, обмежується сумою в 1 млн руб.
Для отримання цієї виплати потрібно звернутися до суду і встановити, з чиєї вини покупцю завдали шкоди. Тобто знайти винуватця і, знову ж таки, через суд отримати від нього компенсацію. Втім, за словами юристів, це все швидше теорія, на практиці довести недобросовісність агента, а тим більше стягнути з нього неустойку, майже нереально.
До того ж, за чинними законами, ріелтор не зобов'язаний відповідати за сумлінність продавця. Клієнту необхідно усвідомлювати, що - навіть якщо агентство провело свою роботу без помилок. Наприклад, якщо після реєстрації прав покупця несподівано з'явився спадкоємець, існування якого нікому було відомо.
У відповіді за угоду
У відсутності законодавчого регулювання ріелторської діяльності, всі конфлікти між агентами та їх клієнтами вирішуються виходячи з положень Закону про захист прав споживачів. Відповідно до 29-ї статті цього документа у разі розірвання договору з агентством нерухомості споживач може вимагати «повного відшкодування збитків, завданих йому у зв'язку з недоліками виконаної роботи».
Проте, за словами фахівців, випадки, коли ріелтор виплачував компенсацію клієнту, трапляються вкрай рідко. Насправді відповідальність ріелтора практично завжди обмежується сумою отриманих ним комісійних. Прописані у договорі штрафи і неустойки рідко приймаються судами - будь-які форми укладених між сторонами угод служителі Феміди кваліфікують як договори надання послуг. А головна особливість таких угод полягає в тому, що у разі їхнього одностороннього розірвання стягнути неустойку практично неможливо.
У сухому залишку отримуємо таке: судова практика щодо вирішення конфліктів між ріелторами та їх клієнтами на сьогодні не склалася. Багато в чому через те, що регулювання, правових норм та обов'язкової майнової відповідальності ріелторів сьогодні не існує.
Клієнтам залишається сподіватися лише на те, що сумлінні агентства нерухомості дорожать своєю репутацією, що може бути певною гарантією якості їхніх послуг.
Плюс до цього, випадки шахрайства на вторинному ринку житла давно вже не мають масового характеру. Тут свою роль відіграла як система державної реєстрації прав, так і значна робота професійної спільноти щодо популяризації цивілізованого ринку житла.
Додатковою гарантією для клієнта може стати членство агентства, вибраного як посередника, в якомусь професійному об'єднанні, оскільки відповідальність їх членів, як правило, застрахована. Що стосується форс-мажору це у тому чи іншою мірою покриє фінансові втрати клієнта.
Можливо, є сенс самостійно застрахувати титул власності. Вартість такої послуги залежить від вартості житла та строку страхування.
У будь-якому випадку потрібно пам'ятати: стовідсоткової гарантії чистоти угоди вам ніхто не дасть. Оцінити всі ризики, пов'язані з купівлею житла на вторинному ринку, дуже важко.
Текст: Сергій Бардін, Андрій Грязнов Фото: Олексій Олександронок
Збираючись зробити угоду з купівлі-продажу об'єкта нерухомості, продавець хоче реалізувати його якнайшвидше і за вигідною ціною. Перед тим, як виставити своє майно на продаж, він задається питанням, як буде краще - чи довіритися агентству нерухомості? Якщо ви вирішили укласти договір з ріелтором, то необхідно уявляти, що таке, всі його плюси та мінуси. Про це йтиметься далі.
Визначення ексклюзивного договору
Важливо розуміти, що при виставленні своєї квартири на продаж її будуть продавати й інші ріелтори без вашої згоди. Хто швидше продає, той і отримає комісійні. Також можна довіритися лише одному агентству, укласти з ним так званий ексклюзивний договір та звільнитися від нескінченних дзвінків та розпитувань про квартиру. Натомість ріелтор дасть гарантію, що продасть об'єкт у найкоротші терміни та за вигідну для продавця.
Не треба укладати ексклюзивний договір з першим агентством, що попалося. До вибору ріелтора варто ретельно підходити.
Ексклюзивний договір є договором, який передбачає переважне право роботи агентства зі здійснення угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості з конкретним клієнтом. Цей документ містить двостороннє зобов'язання як з боку клієнта (замовника), так і з боку агентства нерухомості (виконавця).
Клієнт повністю довіряє агентству продати своє майно та прийняти кошти за дорученням, а співробітники зобов'язуються сумлінно займатися або продажем за комісійну винагороду. Агентство щосили намагатиметься догодити клієнту, оскільки кожна угода передбачає вигоду йому – прибуток. Ріелтори завжди беруть комісію, причому дуже немалу.
Зазначимо, дуже важливий момент: ексклюзивний договір можна укласти лише з однією компанією, інакше він не вважатиметься таким.
Продавець під час укладання такого договору нічого не платить. Продають його об'єкт за реальну ринкову. Комісійна винагорода приплюсовується до цієї суми. Його платить покупець. Він, у свою чергу, теж знає, що подібні послуги безоплатно не надаються.
Рієлтор, який поважає свою працю, завжди працює на ексклюзивних договорах. Так він впевнений, що його старання не залишаться без винагороди.
Умови підписання
Ексклюзивний договір укладається на наступних загальних умовах:
- Клієнт повинен надати агентству всю необхідну інформацію щодо об'єкта, що продається, і зібрати всі правовстановлюючі документи. Це необхідно для первинного аналізу об'єкта (як він купувався, його докладний опис, скільки);
- Фахівець проведе роботу з оцінки об'єкта, що продається, дасть юридичну консультацію щодо документів. Можливо з'ясуватись, що необхідно зібрати додаткові документи (згоди власників, довідки, накази державних установ тощо);
- Докладне пояснення технології продажу та проходження самої угоди;
- При укладанні ексклюзивного договору необхідно звернути увагу на термін продажу. Як правило, він становить 3-4 місяці (результат реклами приносить тільки після одного місяця);
- Дуже важливо читати договір особисто. У ньому обов'язково має бути зазначений певний термін, пункт, що передбачає автоматичне продовження строку, або пункт, де містяться умови розірвання договору (після закінчення терміну дії або шляхом написання замовником заяви).
Переваги та недоліки ексклюзивного договору
До плюсів належать такі моменти:
- Захист продавця від непрофесіоналізму та криміналу. Даючи інформацію одразу до кількох агенцій, у продавців з'являється ризик стати жертвою шахрайства. Може статися і витік інформації, адже на словах рієлтори жодних гарантій не дають. Також трапляється так, що під виглядом покупців можуть ходити злодії. Надалі наслідки будуть не дуже приємними, кінці в таких випадках знайти дуже важко;
- Захист правових та економічних інтересів продавця. Агентства можуть дати гарантію на успішне вчинення угоди, його фахівці простежують буквально кожен крок: продаж, показ об'єкта, фіксацію даних потенційних покупців, висновок, передача грошей продавцю та об'єкта покупцю. Тобто організація працює на клієнта та суворо стежить за своєю репутацією;
- Реальна оцінка об'єкта нерухомості та аналіз попиту. Продавець може запросити за свою квартиру завищену ціну. Потрібно спиратися на реальну оцінку споживчого попиту. Оцінку квартири неможливо зробити на око. Щоб дізнатися справжню ціну квартири, ріелтор робить велику роботу з її оцінки, вивчення ринку, порівняння з аналогами, вартості реальних продажів;
- Значна економія часу. Продавець втрачає дуже багато часу, пояснюючи різним особам ту саму інформацію. Плюс ще більше часу йде на показ квартири. Якщо доручити продаж надійної компанії кількість ризикованих контактів значно знижується і збільшуються шанси продати об'єкт на вигідних умовах;
- Ефективна реклама з допомогою агентства. Ріелтор пропонує максимально широку рекламу з продажу об'єкта. Всі інтернет-ресурси, що продають, працюють платно, тому продавець економить не тільки час, а й кошти.
До мінусів відноситься лише те, що продавець дає своєрідну «клятву вірності» одному ріелтору. Ось тут і ховається найголовніша проблема – вибір агентства. Цьому варто приділити належний час. Найкраще варто звернутися в ту саму фірму, куди зверталися ваші близькі або просто знайомі.
Відгукам в інтернеті особливо довіряти не варто, без особливих проблем можна написати як позитивні, так і негативні відгуки.
Є ризик, що ви можете потрапити до несумлінних фахівців, які почнуть навмисно скидати ціну, щоб швидше продати та отримати свою комісію. Укладаючи ексклюзивний договір, переконайтеся, що перед вами професійний фахівець, який працює в хорошій компанії.
Як висновок відзначимо, що плюси значно переважують мінуси. Продавати об'єкти нерухомості за ексклюзивним договором вигідніше, хоча продавці цього можуть і не розуміти. Але практика показує, що квартири за таким договором набагато вдаліші і швидше продаються, ніж звичайні варіанти. Комерційна винагорода здатна творити чудеса.
Зразок ексклюзивного договору на продаж нерухомості
ДОГОВІР № 77
возмездного надання послуг з продажу об'єкта нерухомості
Товариство з обмеженою відповідальністю «АН «Азбука Нерухомості» в особі генерального Директора Абрамова Федора Миколайовича, що діє на підставі Статуту, який іменується надалі «Виконавець», та громадянин Яковлєв Андрій Аркадійович, паспорт серії 97 15 № 144912, код підрозділу 21 Відділом УФМС Росії у місті Москва, зареєстрований за адресою: м. Москва, третя вулиця Будівельників, будинок 25, кв. 13, іменований надалі «Замовник», уклали договір про таке:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Замовник доручив, а Виконавець прийняв на себе зобов'язання надати комплекс послуг із продажу об'єкта нерухомості, розташованого за адресою: місто Москва, третя вулиця Будівельників, будинок 25, квартира 13 (далі – Об'єкт).
1.2. Надані послуги Замовник зобов'язується прийняти та сплатити.
1.3. Повний опис Об'єкту зазначено у додатку №1 до цього договору.
2. ОБОВ'ЯЗКИ ВИКОНАВЦЯ
Виконавець зобов'язується надати такі послуги:
2.1. Консультація з питань купівлі-продажу Об'єкта.
2.2. Пошук покупця на Об'єкт, зазначений у п. 1.1.
2.4. Переговори з Покупцями, узгодження способу оплати, терміну оформлення угоди.
2.5. Підготовка документів для здійснення угоди з Об'єктом за умови надання відповідної довіреності Замовником.
2.6. Забезпечення збереження документів, переданих Замовником.
3. ОБОВ'ЯЗКИ ЗАМОВНИКА
Відповідно до цього Договору Замовник зобов'язується:
3.1. Надати копії правовстановлюючих документів на Об'єкт.
3.2. Заповнити додаток №1, де вказати повний та достовірний опис Об'єкта. Повідомити Виконавця про обтяження на Об'єкт, якщо такі є.
3.3. Чи не укладати аналогічного договору з іншими особами під час дії цього договору, не шукати покупців. Якщо надійдуть пропозиції від покупців, то повідомити існування даного договору і направити їх до Виконавця.
3.4. Під час дії договору не вчиняти без Виконавця дій, спрямованих на обтяження Об'єкта правами третіх осіб або відчуження.
3.5. Забезпечити доступ до перегляду Об'єкту Виконавцю та покупцям.
3.6. Виконати всі необхідні формальності та дії, необхідні для здійснення угоди з купівлі-продажу Об'єкта.
3.7. Погасити всі наявні заборгованості з електроенергії, опалення, комунальних платежів, абонентської плати за телефон на момент виконання угоди.
3.8. Не завдавати шкоди Об'єкту чи інші дії, що знижують його ринкову вартість.
3.9. Дати Виконавцю інформацію про місцезнаходження із зазначенням номера телефону та адреси.
3.10. Сплатити послуги, надані Виконавцем, у порядку та розмірі, передбаченому у п. 5.1, 5.2 цього договору.
3.11. Продати Об'єкт покупцю, який запропонував Виконавець.
3.12. Протягом 3 (трьох) робочих днів із перебування потенційного покупця дати Виконавцю згоду чи відмова від укладання договору купівлі-продажу Объекта.
3.13. Забезпечити виняткові права на реалізацію Об'єкта Виконавця.
3.14. Сплатити послуги Виконавця за фактом виконання ним зобов'язань.
4. ТЕРМІН ДОГОВОРУ
4.1. Договір набирає чинності після підписання його Сторонами та діє до 14 вересня 2017 року.
4.2. Припинення договору можливе за бажанням однієї із сторін, причому іншу сторону необхідно письмово повідомити про це за 2 тижні до припинення договору.
4.3. Дострокове розірвання договору Виконавцем можливе, якщо йому стане відомо про порушення гарантій та зобов'язань з боку Замовника.
4.4. При односторонньому розірванні договору Замовник та Виконавець несуть відповідальність, передбачену розділом 6 цього договору.
4.5. Зобов'язання за договором вважаються повністю виконаними з боку Виконавця після реєстрації переходу права власності за договором купівлі-продажу Об'єкта.
4.6. Замовник доручає Виконавцю прийняти кошти (завдаток, аванс) від покупця за умов.
5. РОЗРАХУНКИ
5.1. Замовник повинен сплатити комісійну винагороду Виконавцю у розмірі 100 000 (сто тисяч) рублів.
5.2. Комісійна винагорода підлягає сплаті з боку Замовника протягом 1 (одного) дня після реєстрації права власності на Об'єкт.
5.3. Витрати на реалізацію Об'єкта оплачуються так:
6. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН
6.1. Якщо Замовник відмовляється від продажу Об'єкта, він зобов'язується виплатити штраф у розмірі 10 (десяти) відсотків суми комісійної винагороди, зазначеної в п. 5.1.
6.2. Обидві сторони звільняються від відповідальності за невиконання зобов'язань за договором у разі:
- дії непереборної сили;
- втрати власником дієздатності чи його смерті;
- винесення органами місцевого самоврядування чи державної влади акта, який унеможливлює виконання зобов'язань за договором.
7. ПОРЯДОК РОЗВ'ЯЗАННЯ СПОРІВ
7.1. Розбіжності та суперечки, які можуть виникнути під час виконання цього договору, по можливості будуть вирішуватись шляхом проведення переговорів між сторонами.
7.2. У разі неможливості вирішення спору шляхом переговорів, суперечка розглядатиметься у суді.
8. ІНШІ УМОВИ
8.1. Цей договір складено в 2-х (двох) примірниках – по одному для кожної сторони. Примірники мають однакову юридичну чинність. Розірвання та зміни договору можливе лише за взаємною згодою сторін.
8.2. Сторони зобов'язуються зберігати конфіденційність та не розголошувати третім особам умови договору.
Якщо термін договору надання послуг з продажу нерухомості пройшов і у підписаної до нього доп.угоді також термін дії минув, чи несе Замовник відповідальність за цим договором згідно з п.2 ст.781, 783 ГК РФ?
Марина
Здрастуйте, Марино!
згідно з ДК РФ
ГК РФ Стаття 781. Оплата послуг
1. Замовник зобов'язаний сплатити надані йому послуги у строки та в порядку, зазначені в договорі надання послуг.
2. У разі неможливості виконання, що виникло з вини замовника, послуги підлягають сплаті у повному обсязі, якщо інше не передбачено законом або договором надання послуг.
3. У разі, коли неможливість виконання виникла за обставинами, за які жодна із сторін не відповідає, замовник відшкодовує виконавцю фактично понесені ним витрати, якщо інше не передбачено законом або договором надання послуг.
Стаття 783. Правове регулювання договору надання послуг
Загальні положення про підряд (статті 702 - 729) та положення про побутовий підряд (статті 730 - 739) застосовуються до договору надання послуг, якщо це не суперечить статтям 779 - 782 цього Кодексу, а також особливостям предмета договору возмездного надання.
Щодо термінів, то згідно з Інформаційним листом Президії ВАС РФ від 25.02.2014 N 165<Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>
У силу статті 783 ЦК України загальні положення про підряд застосовуються до договору надання послуг, якщо це не суперечить статтям 779 - 782 ЦК України, а також особливостям предмета договору надання послуг.
З суті договору відплатного надання послуг вбачається, що терміни надання послуг не є його непоправною умовою: той факт, що за конкретними термінами надання послуг відсутнє прямо виражене волевиявлення сторін, не є підставою для визнання договору неукладеним, оскільки до відповідних відносин сторін можуть бути застосовані загальні положення ДК РФ про цивільно-правові договори та зобов'язання (зокрема, пункт 2 статті 314 ДК РФ).В силу статті 783 ГК РФ загальні положення про підряд застосовуються до договору надання послуг, якщо це не суперечить статтям 779 - 782 ДК РФ , а також особливостям предмета договору надання послуг.
З суті договору відплатного надання послуг вбачається, що терміни надання послуг не є його непоправною умовою: той факт, що за конкретними термінами надання послуг відсутнє прямо виражене волевиявлення сторін, не є підставою для визнання договору неукладеним, оскільки до відповідних відносин сторін можуть бути застосовані загальні положення ДК РФ про цивільно-правові договори та зобов'язання (зокрема, пункт 2 статті 314 ДК РФ).
якщо ви бажаєте отримати більш повну консультацію, Ви маєте право звернутися до будь-якого юриста в чат.
Бізнес-плани
